2022年11月25日，江蘇省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十三次會議批準(zhǔn)通過《南通市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈南通市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》，為對應(yīng)上位法的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作實(shí)際，我市對2021年8月10日印發(fā)施行的《海安市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》進(jìn)行了部分修訂，歡迎社會各界、廣大業(yè)主對修訂后《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（征求意見稿）提出意見、建議。

一、意見、建議時間：2023年3月2日至2023年4月2日。

二、反饋途徑：可通過信函、傳真、電子郵件等方式書面提出意見、建議。

三、聯(lián)系人：陶文明電話（傳真）：0513-88862693

郵箱： hacgtwm@qq.com

地址：丹鳳路69號市城管局物業(yè)科

                                                   海安市城市管理局

                                                   2023年3月2日

附件

第一章總則

第一條為了深入貫徹習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想，弘揚(yáng)社會主義核心價值觀，規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》《南通市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》、住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》和中共中央辦公廳印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市基層黨的建設(shè)工作的意見》等法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)則。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)各類集中居住的小區(qū)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會及其活動適用本規(guī)則。

第三條業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的

合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

第四條業(yè)主委員會由業(yè)主大會在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)監(jiān)督下依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項(xiàng)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)主動接受黨和政府的領(lǐng)導(dǎo)，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督。

第五條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

第六條市城管局負(fù)責(zé)全市業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，以及相關(guān)制度、示范文本的擬定等工作。

各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、換屆選舉；各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)協(xié)調(diào)等社區(qū)（村）服務(wù)機(jī)構(gòu)，配備專人，明確職責(zé)，完善公共服務(wù)體系，及時處理業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴，調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛；宣傳業(yè)主大會、業(yè)主委員會等相關(guān)政策法規(guī)。

居（村）民委員會在各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）領(lǐng)導(dǎo)下，督促業(yè)主大會、業(yè)主委員會按責(zé)履職，開展日常工作。建立居（村）黨組織、居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“四位一體”工作機(jī)制，理順工作關(guān)系，推動物業(yè)管理工作提質(zhì)增效，提升物業(yè)管理水平。

第七條市政府成立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，設(shè)立市物業(yè)

管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（簡稱市物管辦），建立市物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作組織協(xié)調(diào)、督查推進(jìn)、研究制定全市物業(yè)管理政策措施，重大矛盾糾紛調(diào)處等。

各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立由居（村）民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位等組成的聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集、主持，協(xié)調(diào)處理業(yè)主委員會換屆選舉和物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接等過程中出現(xiàn)的問題以及其他重大物業(yè)管理糾紛。有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)召開聯(lián)席會議：

（一）業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)，管理混亂的；

（二）業(yè)主委員會選舉、換屆過程中出現(xiàn)重大問題的；

（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大問題的；

（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同引起矛盾糾紛的；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和交接過程中出現(xiàn)重大問題的；

（六）業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間出現(xiàn)重大矛盾糾紛的；

（七）事關(guān)住宅小區(qū)的重大決策、大額維修資金的動用或

者動用維修資金的維修項(xiàng)目涉及小區(qū)的安全秩序，但不能得到三分之一以上的關(guān)聯(lián)業(yè)主同意的；

（八）需要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理其他重要問題的。

各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)整理、保管聯(lián)席會議記錄或者形成的會議紀(jì)要。重大問題及時向市物業(yè)管理重大矛盾糾紛協(xié)調(diào)工作領(lǐng)導(dǎo)小組報告，聯(lián)席會議成員等相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)按照會議紀(jì)要或者議定的事項(xiàng)落實(shí)責(zé)任。

第二章業(yè)主大會

第一節(jié)業(yè)主

第八條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的業(yè)主。

第九條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)管理工作提出改進(jìn)建議或合理化要求；

（八）對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備

使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度，配合做好

公共設(shè)施設(shè)備、公共區(qū)域的維護(hù)維修；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定，共同維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)和諧穩(wěn)定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（五）按時交納物業(yè)費(fèi)；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十一條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第二節(jié)一般規(guī)定

第十二條業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)低于十人且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責(zé)。

第十三條業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的住宅小區(qū)，可以由全體業(yè)主共同決定是否設(shè)立業(yè)主代表大會。

業(yè)主代表大會成立后，履行業(yè)主大會職責(zé)。設(shè)立業(yè)主代表大會的住宅小區(qū)不再設(shè)立業(yè)主大會。

以下，本規(guī)則中業(yè)主大會和業(yè)主代表大會統(tǒng)稱為業(yè)主大會。

第十四條業(yè)主大會自首次業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

第十五條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（三）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主費(fèi)用分?jǐn)偡桨福?/p>

（四）選聘、解聘、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式、方案；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動，制定所得的收益分配、使用方案，包括收益資金使用額度的授權(quán)、管理方式等；

（九）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積二分之一以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意。

第十六條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出約定：

（一）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，包括物業(yè)共用部位和共

用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章

制度；

（二）專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；

（三）利用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得的收益

使用分配，以及收益的管理方式；

（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；

（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

（七）業(yè)主文明行為規(guī)范；

（八）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)弘揚(yáng)社會主義核心價值觀，尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

第十七條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)作出規(guī)定：

（一）業(yè)主大會名稱以及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（三）業(yè)主大會會議的表決程序；

（四）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

（六）業(yè)主委員會成員的資格、人數(shù)和任期；

（七）業(yè)主委員會職責(zé)；

（八）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（九）業(yè)主委員會換屆程序、補(bǔ)選辦法等；

（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管

理；決定設(shè)立業(yè)主委員會專職財會人員的，明確聘用方式、職

責(zé)、薪酬標(biāo)準(zhǔn)；

（十一）是否授權(quán)業(yè)主委員會聘用法律顧問及其薪酬標(biāo)準(zhǔn)；

（十二）經(jīng)營性收益使用和分配的具體辦法；

（十三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

第三節(jié)首次業(yè)主大會會議籌備

第十八條符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會

會議：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的。

第十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的要求，報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（七）其他有關(guān)文件資料。

第二十條符合成立業(yè)主大會條件的，各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)自收到建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。市城管局應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備組開展工作。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作，不得阻撓籌備組正常工作。

籌備召開首次業(yè)主大會會議所需的交通、通訊、場地租賃、

宣傳、文印資料等費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

無法落實(shí)建設(shè)單位以及業(yè)主委員會改選的必要經(jīng)費(fèi)由屬地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)保障。

第二十一條街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照下列要求和程序組織成立首次業(yè)主大會籌備組：

（一）確定籌備組人數(shù)，籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于籌備組人數(shù)的百分之六十；

（二）依法確定籌備組業(yè)主成員的推薦產(chǎn)生辦法，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置張貼公告；征集業(yè)主報名參加籌備組的，征集期不少于十五日；

（三）籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、公安派出所等派員參加；

（四）籌備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定人員

擔(dān)任；

（五）擬定籌備組成員名單，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位

置公示，公示期不少于七日。業(yè)主對擬定的籌備組成員有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)實(shí)名書面向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出，說明理由并附相關(guān)證明材料，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決；

（六）街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以根據(jù)推薦和報名情況，邀請其他熱心業(yè)主或者業(yè)主家庭成員作為籌備志愿者，協(xié)助籌備工作；

（七）公示結(jié)束后，書面報市城管局備案；

（八）籌備組經(jīng)市城管局備案后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著

位置公告籌備組成立情況。公告內(nèi)容包括籌備組成立時間、成

員組成、成員姓名、分工、聯(lián)系方式以及籌備志愿者的組成，

公告期不少于十五日。籌備組自公告之日起成立；

（九）籌備組應(yīng)當(dāng)接受市城管局培訓(xùn)，時間不少于半天，并在培訓(xùn)記錄上簽字；

（十）籌備組自成立之日起，七日內(nèi)召開籌備組第一次會議。

第二十二條籌備組工作原則如下：

（一）籌備組組長負(fù)責(zé)召集和主持籌備組會議，在籌備組第一次會議上確立籌備組的基本議事規(guī)范、程序和分工；

（二）籌備組表決事項(xiàng)時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)半數(shù)以上成員同意；

（三）籌備組成員在進(jìn)行表決時應(yīng)當(dāng)在決議上簽字，注明

“同意”或“反對”；

（四）籌備組發(fā)布公示、公告等書面決定的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備

組組長簽發(fā)，并告知屬地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）；

（五）籌備組會議應(yīng)當(dāng)形成書面記錄，并經(jīng)參加會議的籌備組成員簽字確認(rèn)；

（六）籌備組成員不能委托代理人參加會議，但成員是法

人或者其他組織的除外。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)指導(dǎo)籌備過程中的各項(xiàng)事宜。籌備組組長不履行前款規(guī)定職責(zé)的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）另行確定籌備組組長。

第二十三條籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，完成以下籌備工作：

（一）初步確定本物業(yè)管理區(qū)域是否設(shè)立業(yè)主代表大會制

度，并據(jù)此擬定業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案；

（二）統(tǒng)計本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分建筑面積和業(yè)主人數(shù)，確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（三）確定首屆業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，組織產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人名單；擬設(shè)立業(yè)主代表大會的，按本規(guī)則第二十四條規(guī)定辦理；

（四）制定首次業(yè)主大會會議召開方案，確定首次業(yè)主大會會議召開時間、地點(diǎn)、表決事項(xiàng)、表決規(guī)則等；

（五）首次業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)票人的，確定監(jiān)票人選產(chǎn)生辦法，組織產(chǎn)生業(yè)主大會監(jiān)票人名單；

（六）確定籌備及召開首次業(yè)主大會會議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)和

費(fèi)用結(jié)算方案等；

（七）確定籌備組業(yè)主成員是否需要回避業(yè)主委員會候選

人的選舉；如需回避的，則增補(bǔ)籌備組成員；

（八）將上述一至七項(xiàng)所列內(nèi)容在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示，并書面通知全體業(yè)主，公示期不少于七日。公示中明確征集業(yè)主意見的征集期限以及意見匯總方式。業(yè)主在征集期限內(nèi)書面提交意見

建議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以簽收；

（九）匯總征集的書面建議，經(jīng)籌備組會議形成擬提交表決的議案表決稿和建議采納情況說明。

第四節(jié)首次業(yè)主大會會議的召開

第二十四條首次業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)則的有關(guān)規(guī)定組

織召開。首次業(yè)主大會會議內(nèi)容包括：

（一）表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)成員；

（三）設(shè)立業(yè)主代表大會制度的，按照表決通過的議事規(guī)則中確定業(yè)主代表產(chǎn)生辦法，產(chǎn)生業(yè)主代表，召開第一次業(yè)主代表大會；

（四）其他需要業(yè)主大會會議表決通過的事項(xiàng)。

第二十五條籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。因特殊原因超過九十日仍未召開首次業(yè)主大會的，經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確認(rèn)后可以適當(dāng)延長時間，但延長時間不宜超過三十日。超過延長期限，仍然無法有效組織召開首次業(yè)主大會時，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)及時予以指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，并確定是否需要繼續(xù)召開業(yè)主大會，再次延長時間不宜超過十五日。經(jīng)確定無法繼續(xù)召開的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確認(rèn)首次業(yè)主大會籌備組解散。

第二十六條管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則經(jīng)業(yè)主大會通

過，依法當(dāng)選的業(yè)主委員會成員達(dá)到法定最低人數(shù)及以上但未達(dá)到預(yù)定人數(shù)的，籌備組應(yīng)當(dāng)向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面報告，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，可延長三十日進(jìn)行補(bǔ)選，對第一輪未當(dāng)選的候選人進(jìn)行第二輪補(bǔ)選。候選人需要調(diào)整的，籌備組應(yīng)當(dāng)向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面報告并進(jìn)行增補(bǔ)；第二輪補(bǔ)選仍未達(dá)到預(yù)定人數(shù)的，可以成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會人數(shù)以最終入選人數(shù)的單數(shù)為準(zhǔn)。最終入選人數(shù)為偶數(shù)的，排名最后一位的列為候補(bǔ)成員。排名最后的入選人員得票相同時，根據(jù)平衡原則、黨員、“兩代表一委員”優(yōu)先原則、群眾公認(rèn)原則等確定排序，最后一名列為候補(bǔ)成員。

第二十七條管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則經(jīng)業(yè)主大會通過，但當(dāng)選的業(yè)主委員會成員未達(dá)法定最低人數(shù)時，籌備組應(yīng)當(dāng)向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面報告，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，可以延長三十日對第一輪未選上的候選人進(jìn)行第二輪補(bǔ)選；候選人需要調(diào)整的，籌備組應(yīng)當(dāng)向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書面報告并進(jìn)行增補(bǔ)。經(jīng)第二輪補(bǔ)選業(yè)主委員會成員人數(shù)仍未達(dá)到法定最低人數(shù)的，本次業(yè)主大會召開失敗，籌備組解散。

第二十八條首次業(yè)主大會未能通過法定表決事項(xiàng)，或者參加人數(shù)達(dá)不到法定條件的，籌備組應(yīng)當(dāng)宣布首次業(yè)主大會召開失敗。經(jīng)書面報告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），可延期三十日重新組織籌備活動。再次籌備失敗的，不再組織并書面向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報告后，籌備組解散。

第二十九條不具備成立業(yè)主大會條件或者出現(xiàn)本規(guī)則第

二十七條、二十八條情形，或者按照本規(guī)則第七十四條規(guī)定換屆選舉失敗時，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織，成立由業(yè)主代表以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、建設(shè)單位、公安派出所等派員組成的本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。物業(yè)管理委員會代職期間，具備重新進(jìn)行選舉條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織指導(dǎo)新的選舉工作。物業(yè)管理委員會自新的業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起停止履職，十日內(nèi)完成相關(guān)資料、財物移交后自動解散。

物業(yè)管理委員會的人數(shù)為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于百分之六十，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。

第三十條物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)向縣級物業(yè)管理主管部門備案，并可以持備案回執(zhí)刻制印章。備案事項(xiàng)變更的，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報告?zhèn)浒竼挝弧?/p>

物業(yè)管理委員會成員名單、備案以及變更情況應(yīng)當(dāng)及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于十五日。

第三十一條首屆業(yè)主委員會首次會議結(jié)束，籌備組將有關(guān)資料移交業(yè)主委員會后，自行解散。

第五節(jié)業(yè)主大會會議

第三十二條業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主參加。

第三十三條業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會會

議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明本次參加業(yè)主大會所委托的事項(xiàng)、委托權(quán)限和期限，由業(yè)主本人簽字，并由委托人轉(zhuǎn)交業(yè)主大會。業(yè)主常用聯(lián)系方式和地址發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會。因發(fā)生變化未及時告知而產(chǎn)生的法律后果，由業(yè)主個人承擔(dān)。

第三十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第三十五條業(yè)主代表可以召集所代表區(qū)域的業(yè)主成立業(yè)主小組，業(yè)主小組議事由業(yè)主代表主持，主要討論向業(yè)主大會提交的事項(xiàng)、業(yè)主委員會提出的各項(xiàng)管理事項(xiàng)建議以及業(yè)主本人的建議和意見。

召開業(yè)主小組會議可以采用會議形式，也可以采用書面征求意見形式。業(yè)主小組會議應(yīng)當(dāng)做好相應(yīng)記錄。

第三十六條業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會會議前15日內(nèi)，就會議擬表決的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主的意見；表決意見經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表向業(yè)主大會會議呈交。業(yè)主代表因故無法參加業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)事先委托所代表區(qū)域內(nèi)的一名業(yè)主參加，并出具業(yè)主代表本人簽字的書面委托書。

第三十七條業(yè)主大會會議按照下列程序組織召開：

（一）起草業(yè)主大會會議表決的內(nèi)容、會議召開形式、時間、地點(diǎn)、議題和議程，制定征詢意見表或者表決票，核實(shí)業(yè)主身份、人數(shù)、專有部分面積、建筑物總面積等情況；

（二）會議召開時間、召開地點(diǎn)、表決方式、表決事項(xiàng)、表決規(guī)則等內(nèi)容，于業(yè)主大會召開十五日前，在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的每個出入口、大堂、電梯廳、公告欄等人員進(jìn)出通道，以及微信等新媒體進(jìn)行公告，并以書面形式告知居（村）民委員會。有條件的，可以在主要媒體上公告；

（三）表決票、選票可通過設(shè)立投票箱、上門或者寄掛號信、快遞、傳真、網(wǎng)絡(luò)等可追溯方式發(fā)放和回收，并在公告要求的時間內(nèi)完成投票工作。因客觀原因不能按期完成投票工作的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下確定是否延期，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；

（四）業(yè)主大會會議決定應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督，并書面告知居（村）民委員會。

第三十八條業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開。采用書面征求意見形式召開的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。需要投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人

簽名。

第三十九條業(yè)主大會按照下列方式確認(rèn)參加會議的業(yè)主：

（一）業(yè)主到會并在會議簽到表上確認(rèn)；

（二）業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認(rèn)；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則以及法律法規(guī)規(guī)定的其他方式。

業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會會議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。

第四十條業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：

（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計總和計算。

第四十一條業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算；建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計總和計算。

第四十二條業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。

第四十三條一個專有部分面積有兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。業(yè)主為法人或者其他組織的，由其法定代表人或委托代理人行使投票權(quán)。

第四十四條業(yè)主大會的表決票選項(xiàng)應(yīng)當(dāng)明確為贊成和不贊成兩項(xiàng)。

參與表決未發(fā)表意見的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由業(yè)主大會議事規(guī)則或管理規(guī)約規(guī)定。但不適用首次業(yè)主大會會議的表決，也不適用于業(yè)主委員會成員的選舉。

第六節(jié)業(yè)主大會定期會議和臨時會議

第四十五條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開，每年至少召開一次，聽取業(yè)主委員會年度工作報告，表決需要提交業(yè)主大會審議的事項(xiàng)。

第四十六條有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約確定的其他情況。

屬于前款第一項(xiàng)情形的，符合法定人數(shù)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)書面向業(yè)主委員會提議，并書面報送街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會。書面提議應(yīng)當(dāng)附提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、樓棟號。業(yè)主委員會和居（村）民委員會有權(quán)核實(shí)提議人的業(yè)主身份及其專有部分面積，提議人的業(yè)主身份不能核實(shí)的，其提議無效。書面提議未違反相關(guān)法律法規(guī)的，業(yè)主委員會在接到提議后三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)就所提的議題組織召開業(yè)主大會會議。

第三章業(yè)主委員會

第一節(jié)業(yè)主委員會的產(chǎn)生和職責(zé)

第四十七條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

（三）模范遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力、社會公信力和親和力；

每個業(yè)主委員會另設(shè)當(dāng)然委員一人，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定居（村）兩委成員擔(dān)任。當(dāng)然委員代表屬地政府參加業(yè)主委員會會議，參與相關(guān)會議議題的討論，不參與會議表決。業(yè)主委員會中已有居（村）兩委成員的，可不另設(shè)當(dāng)然委員。

第四十八條業(yè)主委員會及其成員不得有下列行為：

（一）阻撓業(yè)主大會行使職權(quán)，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）違反規(guī)定使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；

（三）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄有關(guān)文件、資料，或者拒絕、拖延提供業(yè)主有權(quán)查詢的文件、資料；

（四）未經(jīng)業(yè)主大會決定，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

（五）挪用、侵占物業(yè)公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn)，挪用住宅專項(xiàng)維修資金；

（六）索取、收受房屋建設(shè)、物業(yè)服務(wù)、維修保養(yǎng)等單位

或者有利害關(guān)系的業(yè)主提供的財物或者其他利益；

（七）利用職務(wù)之便為自己或者他人在物業(yè)收費(fèi)、停車等方面謀取不當(dāng)利益；

（八）打擊報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴人、舉報人；

（九）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為

業(yè)主委員會成員有前款規(guī)定行為之一的，業(yè)主大會可以按照議事規(guī)則予以罷免，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。市城管局、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)和協(xié)助。

第四十九條推薦業(yè)主委員會候選人時，要充分考慮物業(yè)規(guī)模、不同物業(yè)形態(tài)的物權(quán)份額，專業(yè)、年齡結(jié)構(gòu)互補(bǔ)，以及委員的代表性和廣泛性。

引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員、“兩代表一委員”，以及具有財務(wù)、法律、工程、環(huán)境等專長的業(yè)主積極參選業(yè)主委員會成員。符合條件的社區(qū)（村）“兩委”班子成員，通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員，有條件的可以兼任業(yè)主委員會主任。業(yè)主委

員會中的黨員比例，原則上不少于半數(shù)。

第五十條首屆業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會換屆工作小組對參選業(yè)主委員會成員的人選進(jìn)行甄選后，按照業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，提出候選人名單，并書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會。經(jīng)審核的候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行不少于五日的公示后，提交業(yè)主大會進(jìn)行選舉。

第五十一條業(yè)主委員會是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額

選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會成員但得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補(bǔ)成員，并在業(yè)主委員會成員出缺時依次遞補(bǔ)。候補(bǔ)成員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會成員總數(shù)的百分之五十。

第五十二條業(yè)主委員會成員實(shí)行任期制，每屆任期為三到五年，可連選連任。具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

第五十三條首屆或者換屆后的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起七日內(nèi)，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織召開第一次會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任、副主任，確定其他委員分工。業(yè)主委員會主任原則上由黨員、“兩代表一委員”或業(yè)主公認(rèn)的同志擔(dān)任。

第五十四條業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實(shí)施情況；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和

協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他

相關(guān)費(fèi)用；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（六）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（七）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（八）根據(jù)業(yè)主大會決定，聘請專職財務(wù)人員、法律顧問；

（九）在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)監(jiān)督下，協(xié)同居（村）民委員會組織業(yè)主委員會的換屆改選工作；

（十）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第五十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時將下列信息在物業(yè)管理

區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并及時更新：

（一）業(yè)主委員會成員名單、職責(zé)分工和聯(lián)系方式；

（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則。業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同，包括服務(wù)方案、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（四）根據(jù)業(yè)主大會決定，公布財務(wù)人員、法律顧問人員名單；

（五）利用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益的使用

情況以及占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車車位

的處分情況；

（六）業(yè)主大會和業(yè)主委員會每半年的工作經(jīng)費(fèi)收支情況

和業(yè)主委員會成員工作補(bǔ)貼等費(fèi)用情況；

（七）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的信息。

前款第一項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長期公示，其他事項(xiàng)除本規(guī)則有明確規(guī)定

外，公示時間不得少于六十日。

第二節(jié)業(yè)主委員會備案

第五十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市城管局備案：

（一）業(yè)主委員會備案申請表；

（二）業(yè)主委員會成員名單；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（四）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；

（五）業(yè)主大會會議決定的涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)的其他重大事項(xiàng)；

（六）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。

符合相關(guān)備案規(guī)定的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市城管局應(yīng)當(dāng)予以備案；對手續(xù)不齊全的，應(yīng)當(dāng)告知理由，并指導(dǎo)業(yè)主委員會按照要求完善備案材料。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則等事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告原備案部門。

第五十七條市城管局應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明。

業(yè)主委員會持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章，并依法使用印章。印章所刻名稱應(yīng)當(dāng)與經(jīng)依法批準(zhǔn)的物業(yè)名稱保持一致。印章刻制后五日內(nèi)，業(yè)主委員會持印章到市城管局和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）以及居（村）民委員會辦理印章印模留存手續(xù)。

第五十八條使用業(yè)主大會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主大會會議決定。

第五十九條業(yè)主委員會完成備案后，市城管局應(yīng)當(dāng)對業(yè)

主委員會成員進(jìn)行物業(yè)相關(guān)知識培訓(xùn)。

第三節(jié)業(yè)主委員會會議制度

第六十條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議。

第六十一條業(yè)主委員會議事活動用房根據(jù)物業(yè)用房面積和業(yè)主委員會人數(shù)合理確定，一般為建筑面積二十至四十平方米。通常設(shè)主任室（與副主任合用）一間，議事室一間，資料室一間（無條件的，資料存放在主任室）。

第六十二條業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)的，可以委托副主任召集。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)

經(jīng)業(yè)主委員會二分之一以上的委員同意。業(yè)主委員會成員不能委托代理人參加會議。候補(bǔ)成員可以列席業(yè)主委員會會議，但不參加表決。

業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會會議、定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，市城管局或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由居（村）民委員會在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。

第六十三條業(yè)主委員會做出的決定，應(yīng)當(dāng)書面告知居（村）民委員會。

第六十四條業(yè)主委員會會議涉及提請業(yè)主大會討論事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)于會議召開七日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告會議內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的建議和意見，并書面告知居（村）民委員會。

業(yè)主委員會會議作出決定的，應(yīng)當(dāng)于三日內(nèi)將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。

第六十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案。工作檔案由專人保管，主要包括以下材料：

（一）《業(yè)主委員會工作記錄簿》，主要記錄業(yè)主大會、業(yè)

主委員會會議記錄、決定；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會工作規(guī)則和物業(yè)服務(wù)合同；

（三）業(yè)主委員會選舉及備案資料；

（四）業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)賬目，利用物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得的收益分配和使用情況；

（五）業(yè)主及業(yè)主代表名冊；

（六）業(yè)主意見和建議；

（七）專項(xiàng)維修資金籌集及使用賬目；

（八）各項(xiàng)公告、通知、決定、抄報等記錄。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿，換屆小組成立之日起十日

內(nèi)，將其保管的財務(wù)賬簿憑證、業(yè)主名冊、會議記錄、文書檔案等資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）保管，業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時提供。不按時移交的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交；拒不移交的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助移交。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會備案后十日內(nèi)，將其保管的前款所列資料、印章、財物等移交新一屆業(yè)主委員會。

第六十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則，每年定期通過公告等形式向全體業(yè)主報告上一年度工作情況，并書面通報街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會。

業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會提出詢問，

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第六十七條兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會共商會議制度。業(yè)主委員會共商會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、公安派出所、城管局以及相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。共商會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集，協(xié)商處理共用設(shè)施設(shè)備的管理方式、維護(hù)成本分?jǐn)偟仁马?xiàng)。

第四節(jié)業(yè)主委員會成員資格的終止

第六十八條業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)成員資格自行終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力或者因疾病等原因無法履行職責(zé)的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

第六十九條業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)成員除本規(guī)則第五十條規(guī)定的情形外，有下列情形之一，也應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以更換或者罷免：

（一）本人及其配偶、直系親屬與物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生直接

利益關(guān)系的；

（二）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅

自改變物業(yè)使用性質(zhì)且未改正的；

（三）不履行委員職責(zé)或者無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的；

（四）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

第七十條罷免業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)成員資格的，按照下列程序進(jìn)行：

（一）經(jīng)持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主或業(yè)主委員會三分之一以上委員提議，召開業(yè)主大會或根據(jù)授權(quán)召開業(yè)主委員會會議進(jìn)行罷免；

（二）議事規(guī)則中已明確業(yè)主大會相關(guān)授權(quán)的，由業(yè)主委

員會直接罷免。

第七十一條業(yè)主委員會成員資格變動的，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告七日。

不再擔(dān)任業(yè)主委員會成員的，應(yīng)當(dāng)自不再擔(dān)任之日起三日內(nèi)將其保管的財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。拒不移交的，業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會成員可以請求公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

第五節(jié)業(yè)主委員會補(bǔ)選、重選和換屆選舉

第七十二條業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)缺員的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)

行補(bǔ)缺。設(shè)立候補(bǔ)成員的，從候補(bǔ)成員中按照得票多少依次遞補(bǔ)；未設(shè)立候補(bǔ)成員的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在兩個月內(nèi)召開業(yè)主

大會進(jìn)行補(bǔ)選。

業(yè)主委員會主任或者副主任缺員的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以組織在業(yè)主委員會成員中重新選出主任或者副主任，并向市城管局辦理變更備案。

第七十三條業(yè)主委員會不能正常開展工作，出現(xiàn)下列情形

的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召開臨時業(yè)主大會對業(yè)主委員會進(jìn)行調(diào)整：

（一）業(yè)主委員會任期未到，但經(jīng)業(yè)主大會臨時會議依法撤消的；

（二）業(yè)主委員會人數(shù)因辭職、終止資格等原因，候補(bǔ)遞補(bǔ)后人員不足規(guī)定總數(shù)二分之一，業(yè)主委員會依法停止工作的；

（三）業(yè)主委員會未正常履行職責(zé)達(dá)到半年以上，經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）督促其履職仍未履職的；

（四）物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個月，業(yè)主委員會未組織召開業(yè)主大會確定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）督促其限期召開，逾期仍未召開，可能導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域無人管理的；

（五）不依法履行職責(zé)，嚴(yán)重影響住宅小區(qū)和諧穩(wěn)定的；

（六）管理規(guī)約、議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

第七十四條業(yè)主委員會成立后，出現(xiàn)下列情況時應(yīng)當(dāng)啟

動換屆選舉：

（一）業(yè)主委員會自然任期屆滿前三個月；

（二）管理規(guī)約、議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

第七十五條業(yè)主委員會在任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主和業(yè)主委員會成立換屆工作小組，由換屆工作小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。換屆工作小組人員構(gòu)成除建設(shè)單位外，參照首次業(yè)主大會籌備組人員構(gòu)成。

第六節(jié)業(yè)主委員會考核獎勵及經(jīng)營性收益管理

第七十六條為充分促進(jìn)和發(fā)揮業(yè)主委員會在規(guī)范物業(yè)管理、促進(jìn)小區(qū)和諧的積極作用，由市城管局會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對業(yè)主委員會的工作進(jìn)行考核。對履職盡責(zé)、工作成績突出的業(yè)委會及其負(fù)責(zé)人，年底由市城管局根據(jù)聯(lián)合考核、考評情況予以表彰獎勵。經(jīng)費(fèi)由市財政予以保障。具體考核獎勵辦法由市城管局另行制定，報市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)、財會人員津貼、法律顧問薪酬等按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定執(zhí)行。

第七十七條業(yè)主委員會可以根據(jù)業(yè)主大會的決定，委托物

業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他機(jī)構(gòu)利用業(yè)主共用部位和共用設(shè)施設(shè)備從

事經(jīng)營活動。經(jīng)營收入去除成本后，收益屬于全體業(yè)主所有。

具體使用辦法由業(yè)主大會決定，其收支情況業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期書面公告。

經(jīng)營性收益可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管或者由業(yè)主委員會自行管理。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)設(shè)賬，每半年公布一次。

第七十八條業(yè)主大會議事規(guī)則明確經(jīng)營性收益由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當(dāng)設(shè)置財會人員，并以業(yè)主委員會名義開設(shè)經(jīng)營性收益賬戶。

業(yè)主委員會開設(shè)經(jīng)營性收益賬戶，按人民銀行規(guī)定的要求辦理。

經(jīng)營性收益賬戶不得以個人名義開設(shè)。

第七十九條經(jīng)營性收益可以根據(jù)業(yè)主大會決定，直接用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，以及彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足等其他需要。

前期物業(yè)服務(wù)期間，經(jīng)營性收益的使用管理由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主委員會根據(jù)議事規(guī)則使用經(jīng)營性收益時，應(yīng)當(dāng)通過業(yè)主委員會會議審議。經(jīng)營性收益的使用額度應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的授權(quán)額度使用。經(jīng)營性收益應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的用途使用，不得擅自挪作他用。

第八十條經(jīng)營性收益的收支情況應(yīng)當(dāng)接受全體業(yè)主的監(jiān)督，接受居（村）民委員會的監(jiān)督、指導(dǎo)和檢查；每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。公示項(xiàng)目包括總賬、科目匯總表、明細(xì)表等。

第八十一條新一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對上一屆業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)和經(jīng)營性收益收支等情況進(jìn)行審核。審核時可以邀請街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或者居（村）民委員會進(jìn)行核查，也可以委托第三方進(jìn)行審計。審核結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第七節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、續(xù)聘和自行管理

第八十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會成立后三個月內(nèi)，或者物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個月，組織召開業(yè)主大會，根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則來確定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會

決定重新選聘物業(yè)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)確定選聘的方式、方案。

第八十三條采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將選聘方式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、合同內(nèi)容、合同期限、所選物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用實(shí)績等情況征求業(yè)主意見，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，由業(yè)主大會表決確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確定后由業(yè)主委員會代表業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同。

第八十四條采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將選聘方式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用實(shí)績、評標(biāo)方式、委托評委方式、管理期限等招標(biāo)方案和評標(biāo)程序事先征求業(yè)主意見，并經(jīng)業(yè)主大會表決通過。開標(biāo)后，業(yè)主委員會代表業(yè)主大會與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照招標(biāo)要求簽訂合同。

第八十五條重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)期間，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照原物業(yè)服務(wù)合同履行各自權(quán)利和義務(wù)。業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘過程中，不得擅自作出決定或者越權(quán)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

第八十六條單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，業(yè)主或者業(yè)主大會決定對物業(yè)實(shí)施自行管理的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督指導(dǎo)下制定自行管理方案，對下列事項(xiàng)作出約定：

（一）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限；

（二）聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案；

（三）業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)；

（四）其他自行管理的內(nèi)容。

電梯、消防、人民防空、技術(shù)安全防范等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定維修和養(yǎng)護(hù)。

自行管理方案通過之日起三十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置長期公示。

第四章指導(dǎo)與監(jiān)督

第八十七條市城管局和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，對業(yè)主大會籌備和召開、業(yè)主委員會選舉和換屆、物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)聘和選聘等工作加強(qiáng)指導(dǎo)監(jiān)督。

第八十八條街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)就首次業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主委員會候選人等人選產(chǎn)生辦法依法加強(qiáng)指導(dǎo)，組織好上述人員的推薦工作。對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等重要文件起草加強(qiáng)指導(dǎo)監(jiān)督。

第八十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會對業(yè)主、物業(yè)使用人損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失，相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提出訴訟。

第九十條業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)成員擅自以業(yè)主委員會的名義開展活動，給業(yè)主或者他人造成損失的，由本人承擔(dān)賠償責(zé)任。

業(yè)主委員會違反法規(guī)或者超越職權(quán)作出的決定，給業(yè)主或者他人造成損失的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會成員共同承擔(dān)賠償責(zé)任。

業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)或者同意作出的決定，造成業(yè)主或者他人經(jīng)濟(jì)損失的，由全體業(yè)主共同承擔(dān)賠償責(zé)任。

第九十一條業(yè)主對業(yè)主大會召開以及業(yè)主委員會選舉產(chǎn)

生質(zhì)疑的，可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市城管局咨詢，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和市城管局應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查答復(fù)。

第九十二條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律

法規(guī)的，市城管局應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限

期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第九十三條業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的

名義從事活動。業(yè)主擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事違反法律法規(guī)的活動，給業(yè)主或他人造成損失的，由本人承擔(dān)賠償責(zé)任。

第九十四條業(yè)主以及任何單位和個人不得在業(yè)主大會召開前后通過QQ群、微信群、上門等方式散布影響業(yè)主表決意向的虛假信息或者干擾其他業(yè)主自主決定，阻撓業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展正常活動。

第九十五條違反印章使用規(guī)定，保管人私藏印章拒不蓋章，或者違反規(guī)定擅自蓋章造成經(jīng)濟(jì)損失、不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)。

印章遺失的，業(yè)主委員會持在主要新聞媒體上聲明作廢的憑證，到市城管局辦理重新刻制印章的手續(xù)。

第五章附則

第九十六條本規(guī)則自2021年9月10日起施行，原《海安市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（海政發(fā)〔2019〕38號）同時廢止。